佳源系旗下另一平台佳源创盛一笔“蛇吞象”的收购交易也进展不顺。

 

　　延迟支付收购中天城投的交易款后，佳源系旗下上市平台佳源国际也开始出售资产回血。

 

　　近日，佳源国际委托戴德梁行售卖香港屯门新合里1号全幢物业，及新合里3号最顶4层楼层，意向价超11亿港元。

 

　　上述物业系佳源国际从香港“铺王”邓成波手中购得。彼时，佳源国际相关人士在接受媒体采访时表示，公司还将继续在香港拓展，物色物业或参与项目投标。

 

　　不过，四年不到，佳源国际却开始撤退。戴德梁行称，佳源国际此次将自持的投资项目推出市场，是决心以出售所得的资金转投更熟悉的市场。

 

　　与此同时，佳源系旗下佳源创盛89亿元收购中天城投(中天金融旗下地产平台)100%股权的交易进展不顺。2月7日，中天金融公告称，尚未按约定收到第二期股权转让价款及第三期股权转让价款三分之一的股权转让价款。

 

　　出售香港物业

 

　　2018年5月，佳源国际通过购买现成物业的方式“曲线”入港，所购物业为屯门新合里1号、3号的两幢工厦、屯门青棉径2号的菁隽物业、新界葵涌打砖砰街26-38号葵涌成功中心等三个项目70.1%的权益，收购价分别约为17.53亿港元、2.72亿港元、5.96亿港元。

 

　　工厦即工业大厦，2009年以来，香港政府推出“活化工厦”政策，推动15年楼龄以上的大厦改建为住宅或写字楼、酒店等商业设施。新合里1号、3号物业即经过“活化”，分别改建成写字楼及商业大厦。菁隽物业则兴建为住宅物业和配套的购物广场、会所设施等。

 

　　2019年7月14日，屯门菁隽项目首次开盘，共推出344套房源，当天签约337套。在认购阶段，该项目即收到1.2万个意向登记，超额认购约34倍，成为单幢新盘票王纪录。佳源国际主席沈天晴在2019年8月举行的中期业绩会上曾表示：“香港的市场还是非常有潜力的。”

 

　　不过，沈天晴同时也表示，对香港市场不太熟，更加倾向跟本地的开发商合作，共同开发项目。然而，收获上述三个项目后，佳源国际在香港鲜有动作。据其2021年中期报显示，目前在香港的土地储备仅剩26582平方米。

 

　　此次出售的新合里1号共10层，批准建筑面积约8.15万方呎，意向价约7.8亿港元，折合呎价约9570港元。新合里3号最顶部4层每层15个单位，共约9500方呎，每层意向价约8835万港元，4层意向价约3.5亿港元。

 

　　一位香港业内人士认为，佳源国际此次售价偏贵。“屯门区该等物业比较优质、交通方便，但出售意向价较高，接近于最近观塘活化工厦的成交价。不过，观塘潜力比较高，而屯门二手成交价约7000港元。”

 

　　到期债务压力较大

 

　　由于去年以来房企陆续遭遇资金问题，近期出售香港物业的内地房企不乏其例，包括恒大、世茂、奥园、佳兆业等都在抛售香港物业。最近的一例是2月22日出售香港九龙旭日街17号泰捷工厂大厦重建项目的禹洲集团。

 

　　在销售下行，无新增融资的情况下，佳源国际也面临不小的资金压力。久期财经数据显示，佳源国际目前存续美元债8只，未偿还规模约为15.4亿美元，其中7只票息率高于10%，最高一只票息率达到13.75%，平均票息接近12%，远高于行业均值。今年内，佳源国际就有3笔美元债到期，金额合计4.36亿美元。其中，迫在眉睫的两笔即将在3月11日、5月2日到期，金额分别为1.33亿美元、1.03亿美元。

 

　　2021年中期报披露，截至2021年6月末，佳源国际现金及现金等价物有105.11亿元，有息债务规模有228.82亿元，其中一年内到期的短期债务合计81.28亿元，长期有息负债合计147.54亿元。

 

　　而销售疲软、业绩增速下滑明显，或使债务成为佳源国际的重负。月度销售简报显示，去年10月至今年1月，除11月同比持平外，10月、12月和今年1月，其销售同比分别下跌26%、30%、33%。此前，有房企高层指出，“2月的销售预计比1月更差。”融资端和销售端接连遇阻，大部分房企唯有选择出售项目回血。

 

　　值得一提的是，三年前，佳源国际曾因债务违约风暴遭遇股价跳水。2019年1月17日下午，因被传两笔合计3.5亿美元的优先票据未能在到期日偿还，佳源国际股价最低下跌89%至1.40港元，报收2.52港元，较前一日的13港元暴跌80.62%，公司市值也由300多亿港元缩水至60多亿港元。随后，佳源国际回应称股价跳水系做空机构利用舆论发布不实消息，但其股价却难以修复，一直在3港元上下浮动。

 

　　目前，快速回现、避免违约或是佳源国际此次出售的重要原因。上述香港业内人士也对时代财经称，近期内地房企出售物业意向比较大，可能有比较大的资金压力。他们手持的地皮一般都比较优质，如果肯减价即有机会售出，毕竟香港有很多基金想接优质物业。

 

　　佳源系89亿元收购起波澜

 

　　与此同时，佳源系旗下另一平台佳源创盛一笔“蛇吞象”的收购交易也进展不顺。

 

　　2021年8月30日，中天金融与佳源创盛签署股权转让框架协议，筹划将旗下地产平台中天城投集团有限公司100%股权转让给佳源创盛，转让价180亿元，12月2日，中天金融公告称，股权转让价格最终调整为89亿元，较此前转让价腰斩。

 

　　然而，今年1月5日，中天金融公告称已收到受让方支付的15.8亿元定金，但尚未收到受让方应按协议约定支付的第二期股权转让价款29.59亿元。2月7日，中天金融再发公告称，尚未收到应付的第二期股权转让价款及第三期股权转让价款三分之一的股权转让价款。其1月19日向佳源创盛发出催告函后，后者于1月29日提出付款计划，相应付款时间延迟至2022年3月28日前和6月28日前。

 

　　佳源创盛为佳源系旗下另一地产平台，实控人同为沈天晴，后者持有佳源创盛98.83%股权。2020年7月，佳源创盛将持有的五星电器股权转让，转让后，其核心主业仅剩下房地产业务，土地储备主要集中在杭州、嘉兴、青岛、重庆等一二线城市。

 

　　数据显示，2019年、2020年及2021年上半年，佳源创盛营业收入分别为258.1亿元、258.7亿元和84.9亿元，归属于母公司所有者的净利润为18.7亿元、14.7亿元和3.9亿元，呈逐年下降趋势。此外，随着地产开发业务占用资金逐渐扩大，近两年，佳源创盛的经营活动现金流净额也不断减少，存在可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险。

 

　　佳源创盛公司债半年报显示，2022年6月-9月，佳源创盛共有4笔公司债到期，金额约20亿元。

 

　　行业持续处于下行，有业内人士认为，佳源与中天的交易能否继续完成仍存在变数。“这个交易金额对佳源的体量来说不算小，加上行业整体环境不乐观，交易会不会继续很难说。”